دراین مطلب درباره معاملات قولنامه‎ایی و آنچه را که معامله کنندگان باید در این خصوص بدانند توضیحاتی داده شده است:

اگر خریدارید

۱- ابتدا باید مطمئن شوید بنگاه معاملات ملکی که در آنجا قولنامه را می‎نویسید ، ازاتحادیه مجوز داشته باشد. در ضمن حق بنگاه ‌دار باید در قولنامه درج و چنانچه اسنادی  به امانت نزد مشاوراملاک گذاشته می‌شود، در قرارداد قید شود.

۲- سند ملک را شخصاً ملاحظه و مطمئن شوید که ملک در وثیقه نباشد. همچنین اگر می‌خواهید خیالتان ازنظر اینکه فروشنده آن ملک را فقط به شما فروخته است راحت شود، می‌توانید از طریق کد رهگیری، پیگیری کنید که قبلاً به فرد دیگر فروخته نشده باشد. افزون براین، مشخصات مالی را که می‎خواهید خریداری کنید با آنچه در سند ذکر شده مطابقت دهید. اگر معامله بر سر خرید خانه است، دقت کنید که ملحقات و مشاعات ملک مانند آب و برق و پارکینگ و انباری و… در سند نوشته شده باشد.

۳- اگر کسی که قولنامه را امضا می‌کند، وکیل و نماینده مالک است، مطمئن شوید که نمایندگی او قانونی است و حق امضا در این مورد خاص را دارد.

۴- مالی که می‎خواهید بخرید ،اگر به فروشنده  ارث رسیده است، حتماً گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را ببینید.

۵- مطمئن شوید که فروشنده ممنوع‌المعامله نیست، در غیر این صورت قادر به انتقال سند رسمی به شما نخواهد بود.

۶- تا زمانی که مال را دریافت نکرده‎اید یا سند به نام شما نشده است، از پرداخت کل مبلغ خودداری کنید.

۷- اگر ملکی را که می‎خواهید بخرید مستأجر دارد، با فروشنده بر سر زمان و نحوه تخلیه ملک توافق کنید.

۸- اگر مال، چند نفر مالک داشته باشد، همه آن‌ها باید زیر قولنامه را امضا کنند، مگر اینکه یک نفر از طرف همه آن‌ها وکالت داشته باشد.

۹-  در قولنامه ذکر کنید که اگر درباره مالی که به شما فروخته شده، فرد دیگری ادعای مالکیت کرد، مسئولیت جبران خسارت بر عهده کیست.

۱۰- علاوه بر امضای فروشنده و خریدار و مهر بنگاه دار، دو نفر شاهد مورد اعتماد دو طرف، زیر قولنامه را امضا کنند تا از مشکلات احتمالی آینده جلوگیری شود. فراموش نکنید در قولنامه تاریخ و محل دفتر خانه‎ای را که باید فروشنده در آن جا سند ملک را به نام شما ثبت کند حتماً بنویسید.

۱۱-هم‌چنین «اسقاط کافه خیارات» در قولنامه را فراموش نکنید؛ این به آن معنی است که راه برای هرگونه برهم زدن معامله توسط فروشنده بسته می‌شود.

۱۲- از نوشتن و امضا کردن قولنامه‌های دستی خودداری کنید. قولنامه باید در سه نسخه‎ی چاپی تنظیم شود. یک نسخه دست خریدار، یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه دار می‌ماند.

اگر فروشنده هستید

اگر شما فروشنده‎اید، پیش از هر گونه دردسر، از توان مالی خریدار برای پرداخت مبلغ معامله مطمئن شوید. هم چنین در صورتی که قرار است مبلغ معامله از طریق چک پرداخت شود، اگر چک خریدار برگشت خورد، شما فقط می‌توانید تقاضای قیمت چک را بکنید و اختیاری درباره برهم زدن معامله ندارید. فقط یک راه وجود دارد و آن این است که شرط برهم زدن معامله را در صورت برگشت خوردن چک، در قولنامه بگنجانید.

افزون بر این می‌توانید در قولنامه تصریح کنید که اگر روزی که برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند مشخص شده، خریدار حضور نیابد یا پول مورد نیاز را همراه نداشته باشد، معامله «منفسخ» می‎شود، یعنی به خودی خود منتفی شود. حتی می‌توانید قید کنید که اگر این اتفاق افتاد این مال را بدون نیاز به مراجعه به دادگاه به هر کس دیگری که بخواهید می‌فروشید.

اگر فروشنده از آمدن به دفتر اسناد رسمی خودداری کرد یعنی در روز مقرر به دفتر خانه رفتید و فروشنده نیامده بود ادمه مطلب.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

نوعی از معاملات که در جامعه می‌تواند اسباب دردسرهای مختلف شود، معاملات املاک است. برای این که معامله شما به درستی صورت گیرد،  باید دو مرحله زیر را انجام دهید.

مرحله اول: دفاتر مشاوره املاک

مشاوران املاک، در نقش واسطه ها ، طرفین قرارداد را به هم نزدیک می‌کنند، اما باید حتماً ، قرارداد را در دفتر اسناد رسمی ثبت کنید. اگر به بنگاه می‌روید و مبایعه ‌نامه می‌نویسید، حتماً زمان رفتن به دفتر اسناد رسمی و شماره آن را تعیین کنید و به توافق بعدی واگذار نکنید. باید توجه کنید به لحاظ زمانی، فاصله تنظیم مبایعه‌نامه تا حضور در دفتر اسناد رسمی باید کمترین فاصله باشد.

نکته دیگری که در بنگاه املاک باید مورد توجه قرار گیرد، این است که بعد از تنظیم مبایعه‌نامه ممکن است معلوم شود که ملک در رهن بانک یا توقیف بوده است یا این که اصلا طرف معامله شما مالک نبوده است. ممکن است این مورد در شرایطی معلوم شود که شما مبایعه‌نامه را امضا کرده‌ا و بخش بزرگی از مبلغ را پرداخته‌اید. برای اینکه با این مشکل روبه‌رو نشوید، قبل از آنکه مبایعه‌نامه را امضا کنید، با م یکی ازکارشناسان  دفاتر اسناد رسمی یا مراجعه به اداره ثبت، از آخرین وضعیت ملک مورد معامله باخبر شوید.

همچنین سعی کنید بیشتر مبلغ قرارداد را در دفتر اسناد رسمی و هم‌زمان با تنظیم سند رسمی بپردازید. در ضمن  توصیه می‌شود که زمان امضای مبایعه‌نامه و مراجعه به دفترخانه طولانی نباشد، چون با کوتاه بودن این زمان در صورت نوسان قیمت ملک و گران شدن نرخ‌ها، طرفین به فسخ معامله و یا خلف وعده وسوسه نمی‌شوند، اما با توجه به نرخ تورم، اگر این زمان طولانی باشد، با افزایش قیمت ملک، فروشنده وسوسه می‌شود که با انتقال ملک با قیمتی که توافق شده، مخالفت کند که باعث دردسرهایی بعدی خواهدشد.

توصیه دیگر اینکه، مردم به مشاوران املاک دارای پروانه کسب مراجعه کنند، کسانی که مورد تایید اتحادیه مشاوران املاک و وزارت بازرگانی هستند. این‌گونه مشاوران با نصب برچسب روی شیشه محل کسبشان و با دارا بودن کد رهگیری، شناخته می‌شوند. کد رهگیری معامله ملک خریداری شده  را حتما بگیرید.

مرحله دوم : دفاتر اسناد رسمی

سند رسمی در اداره‌ها و بانک‌ها  ویژگی ‌های زیادی برای صاحب سند دارد. بنابراین  برای خرید و فروش ملک حتما” به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید.

موضوع دیگری که باید به آن توجه کرد، اعتبار وکالت بلاعزل است که در دفاتر اسناد رسمی منعقد می‌شود. این نوع وکالت خیلی کاربرد دارد، اما شهروندان باید توجه داشته باشند که نباید زیاد به این قرارداد دل ببندند و حتما هرچه زودتر تکلیف قرارداد را روشن کنند. وکالت ممکن است بر اثر عواملی ، باطل یا ابطال یا فسخ یا منفسخ شود. مثلا وکالت با فوت یکی از طرفین و یا محجور شدن آنان از بین می‌رود.

بنابراین اگر موکلی که وکالت داده است، آایمر بگیرد ادامه مطلب.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

حق انتفاع به معنای حق استفاده ‌کردن از مال دیگری یا مالی است که مالک  ندارد. فردی که از مال دیگری استفاده می‌کند را منتفع می‌نامند. این حق معمولاً به موجب قرارداد به افراد داده می‌شود.

حق انتفاع می‎تواند رایگان یا در ازای گرفتن وجه  برای منتفع ایجاد ‌شود. بسته به مدت زمانی که فرد می‎تواند از مال استفاده کند ممکن است میان مالک و منتفع قرارداد تنظیم شود .از این بابت حق انتفاع را می‎توان  به سه دسته تقسیم کرد:

1- حق عمری: حق انتفاعی است که به مدت عمر مالک یا منتفع یا شخص ثالث به فرد واگذار می‌شود. اگربه مدت عمر مالک باشد با فوت مالک از بین می‌رود و منتفع دیگر نمی‌تواند از آن استفاده کند ولی اگر حق انتفاع به مدت عمر شخص ثالث باشد، فوت مالک در حق انتفاع  تأثیری ندارد.

2- حق رقبی: حق انتفاعی است که از طرف مالک برای مدتی معین ایجاد می‌شود. مثلاً مالک می‌گوید: حق انتفاع از این مغازه را برای مدت ده سال به … واگذار کردم.

3- حبس مطلق: حق انتفاعی است که به طور مطلق و بدون قید مدت به منتفع واگذار می‌شود. در این صورت  هر وقت مالک بخواهد می‌تواند از حقی که واگذار کرده انصراف دهد. درهر صورت تا زمان فوت مالک  این حق باقی است و بعد از آن از بین می‌رود.

فقط در حق انتفاع در نوع  حبس مطلق، مالک می‌تواند هرگاه که بخواهد حق انتفاع را از دیگری سلب کند. اما در نوع عمری و رقبی امکان رجوع تا قبل از موعدهای معین اشاره شده وجود ندارد.

بهتر است بدانید؛ حق انتفاعی که موضوعش خانه و محل ست باشد را حق سکنی نامیده‎اند. حق سکنی ممکن است به صورت رقبی ، عمری و یا حبس مطلق برای منتفع ایجاد شود.

برای آنکه حق انتفاع به درستی برای دیگری برقرار شود اولاً بایستی مالی که برای استفاده به منتفع داده می‎شود با استفاده کردن از بین نرود. برای مثال نمی‎توان نسبت به خوراکی حق انتفاع برقرار کرد. زیرا فرد باید بتواند مدتی از مال استفاده کند و مجدداً اصل آن را به مالک برگرداند. ثانیاً موضوع حق حتماً بایستی به طرف مقابل تحویل داده شود. یعنی تا زمانی که مالک مال را به منتفع تحویل ندهد، هیچ حقی برای منتفع ایجاد نمی‌شود.

حقوق و تکالیف:

منتفع و مالک در قبال یکدیگر حقوق و تکالیفی دارند. منتفع نباید برای استفاده کردن از مال سوء استفاده کند.  یعنی از مال به صورتی استفاده‎ای کند که خلاف منظور مالک یا عرف است. مثلاً ماشینی که برای سواری به منتفع داده شده را نمی‌توان با آن بارکشی کرد.

منتفع باید از مال محافظت کند و اگر به سبب مواظبت نکردن  منتفع

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی،مجله دلتا مراجعه کنید.

 دعاوی ملکی رایج شده  بخشی از دعواهای حقوقی و کیفری  است که به حوزه ملک مربوط می‎شود. دعاوی حقوقی مثل: اام به تنظیم سند رسمی، اام به ایفای تعهد، اام به اخذ پایان کار، اام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، ی، جعل سند، تصرف عدوانی و ممانعت از حق، خلع ید و تقسیم و افراز املاک مشاع و دعاوی کیفری مثل: فروش مال غیر. این‎ها دعاوی است که در بخش مسکن و ملک امکان دارد برای هرکسی پیش بیاید و برای رسیدگی به آن می‎توان از مشاوران و افراد باتجربه کمک گرفت.

دعاوی ملکی بر سر تصرف ملک

متصرف به کسی گفته می‎شود که ملکی را در اختیار دارد و امکان دارد این ملک برای او باشد و ممکن است متعلق به دیگری باشد.

دعوای تصرف عدوانی در بعد کیفری و در بعد حقوقی، از دعواهای بسیار رایج است. در این نوع دعاوی شما می‎توانید از طریق کیفری و حقوقی نسبت به ادعای حق خود دادخواست تنظیم کنید و آن را به دادگاه ارائه بدهید، گاهی بسیار ساده و بدون اتلاف وقت به موضوع رسیدگی می‎شود وگاهی نیز بسیار پیچیده و مشکل است و این بسته به انتخاب شما دارد که دعوا را چگونه طرح کنید.

دعاوی ملکی برای صورت مجلس تفکیکی

گاهی وقت ها دعاوی ملکی بر سر صورت مجلس تفکیکی بوجود می آید که این صورت مجلس بعد از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک داده می شود که بدون گواهی پایان کار این صورت مجلس داده نمی‎شود. صورت مجلس تفکیکی حدود واحدهای ساختمان و شماره گذاری ها و مساحت آن ها را مشخص می کند و به مالکیت خصوصی آن‎ها ارتباطی ندارد. اگر کل ملک قبل از تفکیک برای یک نفر باشد کل قطعات آن ملک هم به یک نفر تعلق می‎گیرد و تا زمانی که صورت مجلس تفکیکی گرفته شود مالکان مشاعی واحد مستقل و شش دانگی نخواهند. دراین صورت امکان دارد بین مالکان دعاوی ملکی پیش بیاید که با رسیدگی‎های لازم و یا توافق  برطرف شود.

دعاوی ملکی حقوقی

امکان دارد دعاوی ملکی  بر سر دعاوی حقوقی املاک باشد که گاهی برای اام تنظیم سند رسمی، اام به فک رهن، ابطال قرارداد، فسخ قرارداد، اام اخذ پایان کار، تعدیل اجاره بها، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، اام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، تجویز انتقال منافع، تخلیه اماکن تجاری و مسی، کلیه دعاوی مربوط به موقوفات عام و خاص همگی مربوط به دعاوی حقوقی املاک است.

دعاوی ملکی ثبتی

گاهی وقت ها دعاوی  بر سر ثبت اتفاق می‎افتد که در واقع جزئی از دعاوی حقوقی است و بسیار مهم است که به لحاظ قانونی در دسته‎ای جداگانه قرار می‎گیرد و موضوعات متنوعی دارد. به عنوان مثال این نوع دعاوی بر سر ابطال سند رسمی، ابطال عملیات ثبتی یا کمیسیون‎های ثبتی، افراز ملک، ابطال سند مالکیت معارض، ابطال اجرائیه ثبتی، اجرای ثبت، توقیف عملیات اجرائی، ابطال عملیات اجرائی ثبت و همه از مواردی هستند که  بارها اتفاق افتاده است و قانون به آنها رسیدگی کرده است.

دعاوی اجاره

یکی از مهم‎ترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره وجود دارد تخلیه نکردن ملک ادامه مطلب.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.

1.آیا گرفتن سفته برای  استخدام، قانونی است ؟

در قانون کار جمهوری اسلامی و بخشنامه ها و مقررات مربوط به رابطه کارفرما با نیروی کار، در مورد ارائه ضمانت توسط نیروی کار به کارفرما به این مطلب اشاره نشده اما با این حال گرفتن  ضمانت در سیستم استخدام دولتی و بانکها امری متداول بوده و بخش خصوصی نیز به پیروی از این رویه اقدام به گرفتن ضمانت در قالب سفته یا چک می‎کند که میزان آن بسته به نوع مسئولیت نیروی کار در هر مورد متفاوت است.

۲.آیا کارمندان باید به شرکت ها سفته و یا ضمانت بدهند؟

بابررسی شرکتی که قصد دارید در آن جا مشغول به کار شوید مانند اعتبار شرکت ،نوع فعالیت،سابقه تاسیس و سابقه فعالیت و مدیران شرکت و … چنانچه ابه این نتیجه رسیدید که شرکت مورد نظر معتبر است ارائه ضمانت نامه برای همکاری اشکالی ندارد. اما باید در قرارداد عبارت« بابت حسن نیت» نوشته شود. زیرا این سفته برای زمانی است که کارمند مرتکب تخلف و  شرکت از این بابت متضرر شود.

3.درصورتی استخدام مبلغ سفته چقدر باشد ؟

ارائه ضمانت و سفته نباید کمتر از ارزش مادی شغل کارمند باشد. سفته، صرفاً باید توسط خود حسابدار امضا شود و از امضای آن توسط والدین یا اشخاص دیگری خودداری شود.

4.ارایه سفته درمبالغ بالا چه مشکلی به وجود می‎آورد؟

باید گفت برای سفته دهنده تعهد  ایجاد می کند که مبادا کارفرما از آن سوء استفاده ،یا بر علیه کارمند اقدامی کند ، همین موضوع موجبات نگرانی کارمند  را فراهم می کند .

5.در ارایه  سفته تضمینی چه نکاتی را رعایت کنیم؟

به منظور کاهش سوءاستفاده های احتمالی از سفته های تضمینی پیشنهاد می کنیم موارد زیر رار رعایت کنید.

الف: در صورت امضاء قرارداد ، سفته ارایه شود، بنابراین اگر قرارداد استخدام نوشته ادامه دارد.

برای مطالعه بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.